三季度政策着力于交易层面，降低交易成本，释放购房资格。此轮政策放松刺激部分改善需求入市，需求短暂释放之后，市场重又回归平静。购房需求退热，城市及板块市场分化明显，观望情绪再度升温。
房企端的负面消息对于购房者的影响也很大，比如房企不断爆雷、房子烂尾、交付就维权等，令购房者不敢轻易入手。目前，房企融资环境未得到明显改善，整体融资规模不断萎缩，民营房企融资困难，票据兑付压力较大，房企现金流仍面临较大挑战；房企端仍存在化债、爆雷风险。
四季度的地产行业，购房需求的提升不会一蹴而就，需要在经济复苏的前提下逐步回升，此轮政策的边际提振效应正逐步减弱，未来房地产市场走势仍然需要依靠政策端的加持。此外，民营房企的信用风险并不会在四季度出清，还会有持续的信用风险暴露，供应端的政策也是重点调控方向。
供给端配合需求端政策发力，将有助于市场加快企稳，恢复企业投资信心。
1、供给端：助力地产化风险
（1）政府适时出手，收购存量房产
化解房企风险仍是供给端的关键问题，当前市场信心不足，政府可考虑适时出手，收购存量房产用于保租房，由政府补足当前需求缺口，有利于提振市场信心。
此外，推进项目股权置换，可以用未开发地块作为标的去置换企业合作项目股权。
（2）推进债务重组，引入资产管理公司等参与债务化解
房地产开发公司解决债务司法查封需要盘活资产以获得资金，而盘活资产需要先解决债务纠纷，这就陷入了“死循环”，最终资不抵债。
针对资可抵债且仍在积极应对的出险房企，应稳妥推进债务重组，由政府、司法调解机构或金融机构等牵头，召开出险开发企业债权人会议，协商确定债务重组方案，引入资产管理公司等参与债务化解，通过债务展期、减免利息、债务置换、债转股等方式压减房企债务规模。
适当加快推进以公募REITs为核心的不动产金融体系的构建：包括私募REITs等，REITs是盘活存量资产强有力的工具；鼓励引入特殊资产处理机构和不动产资管机构盘活存量资产，推动房企向专业化不动产资管机构转变，借助金融工具化解地产风险。
（3）创新和扩大现金流融资方式和范围，缓解流动性风险
2022年年底，以“金融十六条”为代表，“三支箭”将开发企业纳入支持范围，但受益房企有限。第一支箭信贷融资支持力度不及预期，第二支箭债券融资、第三支箭股权融资支持范围有限，仅惠及个别房企。
对于有流动性危机的开发企业，由对该开发企业贷款最多的商业银行为主办银行，协调其他相关银行和金融机构，通过展期、新发贷款、处理资产偿还借款等途径，缓解房企流动性风险。
对于没有爆雷的企业恢复正常融资，房企还能救的就救房企，救不了的救项目，保复工、保交楼。
（4）加快破产重整，避免侥幸心理
资不抵债的开发企业中，不乏有企业试图把自己躺平静待政府出手拯救，然后继续获利。对严重资不抵债且债务重组失败的开发企业介入司法程序，加快破产重整，及时依法将企业股东的权益清零，防止资产转移，并追究责任，为其违法经营付出代价，避免更多的企业存在侥幸心理。
2、需求端：各地政策仍有进一步优化的空间
（1）限购政策：一线局部调整，二线及三四线应放尽放
9月以来已有12个核心城市全面取消限购，剩余尚未发布新政的二线城市如杭州等，未来均有望大幅放宽甚至取消限购。北上深等一线城市有望按照因区施策原则优化限购政策，比如降低远郊区域购房社保年限要求、非户籍单身购房限制、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。
（2）限贷政策：根据不同人群进一步细化限贷
（1）在认房不认贷的基础上，针对不同的城市、不同的潜在购房人群，进一步细化政策。比如上海二手房贷款比例，名义上首付是35%，但上海二手房政策目前仍执行‘三价就低’原则，这样一来，许多二手房的实际首付要到40%-50%。如何释放这部分的购房需求，是政策未来精准发力的重点。
（2）一线城市对于多子女家庭的改善需求可以在限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持。
（3）在首付比例方面，二三线城市可以将首付比例调整至全国下限（首套20%、二套30%）一线城市也有小幅调整空间。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，赵晨含）
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